Il existe de nombreuses astuces qui ont vu le jour ces dernières années, et qui sont conçues pour offrir une défiscalisation, c’est-à-dire une réduction du taux d’impôts, la plus connue et la plus qualifiée est celle de la défiscalisation immobilière qui a pour but d’inciter les citoyens français à investir dans l’immobilier neufs ou ancien, afin de soumettre ce bien en location à un prix abordable, et bénéficier d’une réduction sur les frais fiscaux.
A savoir que les réductions que l’investisseur se voit bénéficier sont très importantes et se font comme suit :
Une réduction minimale de 12% lors d’un investissement en un bien neuf.
Une réduction minimale de 30% lors d’un investissement en un bien ancien rénové.
Comment choisir une défiscalisation immobilière ?
Malraux, Pinel, LMNP… Il existe de nombreuses façons d’investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts et diversifier son patrimoine. Si les noms des dispositifs de défiscalisation immobilière sont déjà largement connus en France, beaucoup ignorent encore ce qu’ils recouvrent. Ces réductions d’impôt comportent des conditions d’éligibilité et des modalités de calcul variées, ainsi que des montants et des durées variables. Pour choisir la défiscalisation immobilière qui correspond le mieux à vos objectifs et à votre profil patrimonial, vous devez connaître les avantages et les inconvénients de chaque statut. Les principaux régimes d’exonération de l’impôt foncier sont examinés plus en détail ci-dessous.
Le principe de base
Le principe de la défiscalisation immobilière est simple. Les investisseurs individuels peuvent effectuer des placements financiers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux pour la construction de nouveaux logements ou la rénovation de logements existants. Ces programmes, soutenus par la législation et encouragés par le gouvernement, permettent aux investisseurs de créer ou de renforcer leur patrimoine tout en répondant à la crise structurelle du logement en France.
La loi Pinel
Parmi les nombreuses façons qui existent dans le domaine de la défiscalisation par le biais de l’immobilier, nous avons choisi pour vous la loi SCPI Pinel.
Dans cette loi il ne s’agit pas d’investir par l’achat d’un logement, mais d’acheter des parts dans une société immobilière qui investit en Pinel, le loyer que vous recevrez chaque fin de mois est un taux de tous les loyers qui correspondent à vos parts. Ceci est donc un moyen très avantageux si vous avez envie de vous offrir une belle défiscalisation.
La loi Pinel, mise en place en 2014 en remplacement de la loi Duflot, est un dispositif de défiscalisation immobilière qui privilégie l’investissement dans le marché du neuf afin de favoriser l’offre locative dans des secteurs particuliers et d’offrir aux personnes des loyers maîtrisés. Il prévoit dans un premier temps des avantages fiscaux pour les personnes qui achètent des logements neufs dans le but de les louer.
À partir de 2021, les logements anciens nécessitant des travaux sont désormais éligibles au dispositif Pinel si les travaux représentent au moins 25 % du montant total des dépenses et si le bien est situé dans une zone particulière.
Les avantages du dispositif Pinel sont :
de pouvoir devenir propriétaire avec un faible apport,
de se constituer un patrimoine immobilier,
de percevoir des revenus complémentaires sous forme de loyers mensuels une fois le prêt remboursé
et de protéger sa famille en louant à un ascendant ou à un descendant.
Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut remplir les conditions suivantes :
acheter un bien neuf (ou en cours de rénovation) et le louer pendant 6, 9 ou 12 ans ;
acheter un bien dans une localisation précise ;
louer le bien dans l’année qui suit son achèvement ;
choisir un bien qui respecte les normes de performance énergétique ;
respecter les plafonds de loyers ; respecter les plafonds de ressources des locataires.
Le statut de LMNP
Lorsqu’un non professionnel loue un logement meublé, il est considéré comme un LMNP. Il est accessible à tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, qu’ils soient de nationalité française ou non.
Les avantages du LMNP sont :
la réduction d’impôts,
la défiscalisation des revenus locatifs,
l’amortissement des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, entretien, etc.),
la constitution d’un patrimoine,
la préparation de la retraite
et la possibilité de réaliser des plus-values.
Conditions de qualification pour le LMNP :
Être un particulier non inscrit au registre du commerce, disposer de revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 €, soit 50 % des revenus du foyer fiscal, louer un bien immobilier respectable et meublé d’une surface minimale de 9 m2, et équiper le bien d’une liste obligatoire de meubles sont les conditions d’accès au LMNP.
Législation Censi-Bouvard
Tout citoyen français peut investir dans un logement neuf ou rénové avec services dans le cadre de la loi Censi-Bouvard et bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient de l’investissement pendant neuf ans (hors taxes et hors mobilier), dans la limite de 300 000 €.
Les avantages de la loi Censi-Bouvard sont les suivants
une réduction d’impôts
Obtenir des revenus complémentaires par la location pendant neuf ans,
récupérer la TVA sur le prix d’achat de votre logement,
amortir toutes les acquisitions (mobilier et matériel) supérieures à 598 €
et reporter les avantages fiscaux sur six ans s’ils dépassent le montant de l’impôt dû.
Achetez un ou plusieurs biens immobiliers, indépendamment de la localisation ou du revenu minimum requis,
confiez la gestion locative de votre bien à un professionnel
et cumulez l’avantage fiscal avec d’autres avantages fiscaux liés à l’immobilier.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard sont les suivantes :
acquisition d’un bien neuf en VEFA ou d’un bien réhabilité acheté depuis au moins 15 ans ;
achat d’un logement meublé dans un immeuble de rapport (étudiant, senior ou EHPAD).
La loi Malraux
La loi Malraux, mise en place en 1962, est destinée à favoriser la réparation de l’immobilier ancien. Elle permet de bénéficier d’une économie d’impôt allant de 22 % à 30 % des travaux réalisés, dans la limite de 300 000 € sur 4 années consécutives, avec possibilité de report sur l’année suivante, en fonction de la zone (SPR, PSMV ou NPNRU) dans laquelle l’immeuble est aménagé.
Les avantages du dispositif Malraux
Contribuer à la réduction d’impôt tout en restaurant le patrimoine historique français ;
cumuler le dispositif avec d’autres dispositifs de réduction d’impôt ;
obtenir des revenus complémentaires grâce aux loyers mensuels.
fixation libre du loyer
Conditions d’éligibilité :
investir dans une région choisie en fonction du potentiel du bien ;
réaliser des travaux réglementés dans les trois ans suivant l’obtention du permis.
La loi Cosse
La loi Cosse, souvent appelée programme « loyer abordable », entrée en vigueur en 2017, vise à récompenser les propriétaires-investisseurs qui permettent à des ménages modestes de louer leur logement en pratiquant un tarif équitable. En fonction de l’effort consenti pour baisser le loyer, ils peuvent bénéficier en échange d’un allègement fiscal sur leurs revenus locatifs.
Les avantages du programme « loyer abordable » sont les suivants :
Mettre son logement en gestion locative et bénéficier d’une réduction d’impôt de 85 %,
et selon la convention et la zone, bénéficier d’une déduction de 15 à 70 % sur les revenus locatifs bruts.
Les conditions à remplir pour en bénéficier sont les suivantes :
louer un bien nu à titre de résidence principale,
signer une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) pour une durée minimale de six ans,
respecter des normes de performance énergétique,
respecter des plafonds de loyers fixés par la zone géographique (secteur social ou très social),
trouver des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant.
La loi Denormandie
L’ordonnance Denormandie, entrée en vigueur en 2019, encourage le remodelage et la restauration de logements existants afin de rajeunir certains cœurs de ville. En échange, le propriétaire-investisseur pourra percevoir des revenus issus de la location du bien défiscalisé.
La loi Denormandie présente plusieurs avantages
celui de pouvoir devenir propriétaire sans apport et de compléter ses revenus en vue de la retraite. Les impôts sont réduits de 12 % à 21 %, selon la durée de l’engagement, dans la limite des 63 000 € prévus par la loi.
Pour en bénéficier, les conditions suivantes doivent être remplies :
Le bien doit être acheté avant décembre 2022 ;
L’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros ;
Les travaux de rénovation doivent représenter 25 % du coût total du projet ;
Le bien doit être loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans ;
et les locataires doivent respecter le plafond de revenus.
Comment choisir l’un ou l’autre de ces plans ?
Bien qu’il existe de nombreux régimes de défiscalisation immobilière, chacun ayant ses propres caractéristiques, ils permettent tous de réduire les impôts.
Attention toutefois à ne pas prendre votre décision en fonction de ce seul facteur. Les stratégies d’investissement immobilier doivent tenir compte d’un contrôle prudent des dépenses et d’une connaissance approfondie des avantages et des inconvénients du système fiscal.
Faites vous aider pour peser tous les avantages et inconvénients de votre investissement afin d’en déterminer la rentabilité, qu’il s’agisse de la loi Pinel ou du statut LMNP.
