Vous voulez préparer votre retraite avec la loi Pinel, et bien c’est possible.
Sachez que la loi Pinel est un dispositif paru en 2015 avec la loi des finances et qui continuera encore d’apparaître même en 2021.
Son but principal est de permettre aux particuliers d’investir dans de l’immobilier locatif et en parallèle leur faire une réduction considérable sur leurs impôts.
En plus de vous fournir un bon projet de vie pour votre retraite vous aurez aussi une diminution fiscale.
Loi Pinel : comment y investir?
Pour bien investir en Pinel nous vous recommandons d’abord de :
Choisir une ville éligible parmi les zones disponibles (Lille, Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux.. etc.)
Ne pas oublier qu’il y a un plafond à ne pas dépasser : 300000 € est ce plafond là, vous ne devez donc pas choisir un bien au dessus de cette somme.
Toujours opter pour un bien neuf afin d’éviter de payer plus, par exemple les frais de notaire sont gratuites, contrairement au bien ancien qui nécessite davantage d’entretien et une approbation d’un expert.
Vous aurez donc une réduction d’impôts qui se situe entre 12 et 21%.
5 recommandations pour les investisseurs 2022 en loi Pinel
Même si la réduction d’impôt apportée par le statut Pinel est importante, un investissement dans l’immobilier locatif ne doit pas se faire uniquement sur cette base. Il est nécessaire de prendre en compte le calcul de la rentabilité, le choix de la ville et de l’emplacement, ainsi que la durée de la location. Voici 5 suggestions pour réussir un investissement en loi Pinel.
Comparer les loyers de la loi Pinel aux loyers réels
Méfiez-vous du plafonnement des loyers
Vous devez respecter un plafond de loyer si vous achetez un appartement dans le cadre du dispositif Pinel pour le mettre en location. Mais ce plafond correspond-il aux loyers moyens du quartier ? Car la rentabilité ne sera pas celle annoncée par le promoteur si les loyers du quartier sont inférieurs au plafond Pinel.
Il est donc judicieux de comparer le loyer prévu à la moyenne du quartier.
Calcul du loyer d’un logement Pinel
Les loyers maximums pour un logement loué en loi Pinel sont les suivants :
Zone A bis, 17,55 €/m2.
Le prix au mètre carré de la zone A est de 13,04 euros.
Zone B1 : 10,51 €/m2.
Zone B2 (uniquement en conventionnement) : 9.13 €/m2.
Le statut Pinel prévoit que seuls les logements collectifs sont éligibles à l’investissement.
Découvrez la zone dans laquelle se trouve le bien que vous convoitez grâce au moteur de recherche d’Action Logement.
Il est important de savoir qu’un coefficient multiplicateur ne peut être utilisé que dans la limite de 1,2. La formule utilisée pour déterminer ce coefficient est la suivante :
Le coefficient multiplicateur Pinel est égal à 0,7 plus (19/surface).
Ce qui donne 1,17 pour un logement de 40 m2. Ainsi, selon le statut Pinel, un investissement locatif de 40 m2 peut être loué 1,17 fois plus cher que le plafond. Le loyer maximum pour un bien en zone B1 est de 491 € (10,51 €/m2 x 1,17 x 40 = 491 €).
Comparez le loyer actuel au loyer Pinel
Le loyer moyen en France peut être déterminé à l’aide de différentes approches.
Par exemple, les appartements anciens à Nantes (44 zone B1) se louent en moyenne 14 €/m2. Ainsi, un bail pour un appartement de 40 m2 coûterait typiquement 560 €. Selon le statut Pinel, l’investisseur paierait 417 € pour louer cette surface, soit 143 € de moins que le prix pratiqué dans le secteur privé. En fait, il pourrait utiliser son coefficient multiplicateur pour demander 488 € par mois tout en ayant la possibilité de trouver preneur.
Mais prenons un cas contraire. Le loyer type à L’Ha-les-Roses (94 zone A bis) est de 18 €/m2, soit 720 € pour un appartement de 40 m2. Les taux Pinel dans cette zone sont de 17,55 euros par mètre carré, donc la même surface peut être louée pour 702 euros. L’investisseur peut éventuellement louer jusqu’à 821 € s’il utilise son coefficient multiplicateur. A 70 euros au-dessus du marché, il risque d’avoir du mal à trouver des acquéreurs.
Pour votre information, certains promoteurs établissent leurs prix sans tenir compte du parking. Si les places de parking font partie du programme immobilier, elles peuvent être incluses dans le prêt. Si ce n’est pas le cas, vous devrez les payer séparément.
Choisir un emplacement adéquat
favoriser les situations difficiles
L’intérêt de la loi Pinel pour les biens situés en zone tendue est l’un des avantages de réaliser un investissement locatif sous ce statut. Il s’agit de villes où l’offre est insuffisante.
Les investisseurs trouveront donc presque à coup sûr des locataires. Bien entendu, seules les personnes dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil sont autorisées à louer, mais cette restriction est typique de la population en général.
Privilégier les villes où la qualité de vie est décente
Aujourd’hui, les villes dotées de véritables projets urbains sont les lieux idéaux pour investir. Il s’agit notamment des périphéries de Lyon et de Toulouse, de Nantes et de Bordeaux.
Sans oublier la mobilité des salariés. De nombreux ménages peuvent travailler à distance grâce aux ressources en ligne, ce qui leur permet de s’installer dans un lieu où la qualité de vie est élevée. Ensuite, il faut tenir compte de la qualité de vie. Les transports publics, les rues piétonnes et les espaces publics sont indéniablement bénéfiques. Le classement de 2022 établi par l’association Villes et Villages peut vous aider à prendre votre décision.
Mais plutôt que d’y résider, vous allez y faire un investissement. Et le marché peut vous réserver de mauvaises surprises sur ce plan.
Choisissez une ville où les prix au mètre carré sont raisonnables
Peu de grandes villes peuvent rivaliser avec Nice en termes de qualité de vie (06). La capitale des Alpes Maritimes a tout pour plaire et n’est qu’à deux heures des meilleures pistes de ski et à une courte distance en voiture des meilleurs sites de plongée.
En effet, le loyer moyen du secteur libre est de 19 €/m2, soit 760 €/mois pour un appartement de 40 m2. Or, le loyer maximum autorisé par le statut Pinel est de 610 € par mois après application du coefficient multiplicateur car Nice est située en zone A.
Selon le baromètre LPI de février 2022 et l’observatoire FPI de novembre 2021, un appartement existant dans la Métropole Nice Côte d’Azur coûterait 189 000 euros, tandis qu’un appartement nouvellement construit coûterait 231 000 euros.
Ainsi, avec la loi Pinel, les investisseurs niçois paieraient leur achat plus cher que sur le marché libre, tout en payant moins cher leur location. Les biens anciens pourraient avoir de meilleurs rendements. Par ailleurs, le coût moyen d’un appartement neuf dans la Métropole Nice Côte d’Azur est de 5 761 €/m2, ce qui est supérieur au plafond de défiscalisation de 5 500 €/m2. L’investisseur ne pourra donc pas récupérer l’intégralité de son investissement par le biais de la réduction d’impôt Pinel.
sélectionner les opportunités d’investissement d’une ville
Chaque année, de nouveaux programmes immobiliers sont annoncés. Pour rendre leurs logements plus agréables à vivre que les autres, les promoteurs redoublent d’innovation. Il est primordial de choisir son emplacement en fonction de critères de long terme, comme la proximité des commerces et des services, car vos locataires pourraient être amenés à chercher ailleurs un meilleur prix.
Les avantages d’un bon emplacement sont les suivants :
Une courte distance vous sépare de la station de tramway la plus proche.
Les centres commerciaux ne sont qu’à quelques stations.
Plusieurs écoles se trouvent à proximité de la propriété.
La distance jusqu’à un hôpital est raisonnable.
L’autoroute n’est pas visible depuis la fenêtre du salon.
Examiner les rendements locatifs
La loi Pinel a de nombreux concurrents, il faut bien le reconnaître. Vous pouvez acheter un EHPAD, investir dans des parts de SCPI, ou encore acheter un bien ancien avec un déficit foncier.
Sur Internet, les offres ne manquent pas, toutes annonçant des rendements locatifs gonflés. En réalité, un même promoteur peut proposer une variété de logements de tailles, d’orientations et de localisations différentes. L’investisseur a tout intérêt à déterminer le retour sur investissement avant de signer.
Fixer la date d’échéance du remboursement d’impôt
Les investissements réalisés dans l’immobilier locatif au cours de l’année n’ouvrent pas automatiquement droit à la réduction d’impôt Pinel. Le montant de la réduction d’impôt s’applique à l’année de mise en location du bien.
Si un ménage souhaite réduire son impôt sur le revenu au titre de cette année, il doit :
acheter un bien immobilier construit et livré ;
percevoir son premier loyer avant le 31 décembre.
Prenons le cas d’un investisseur qui achète un appartement en mars 2022. La livraison a lieu au cours du premier trimestre 2023. Supposons que le locataire emménage le 1er avril 2023. Dans ce cas, il ne peut utiliser sa réduction d’impôt que pour diminuer ses revenus de 2023.
Une fois qu’il aura rempli sa déclaration de revenus, le Trésor Public lui enverra sa réduction d’impôt par chèque en deux versements au cours de l’année.
Choisir la bonne durée de location
Les propriétaires sont tenus de louer leurs biens pendant une durée déterminée, faute de quoi le Trésor public sera tenu de leur rembourser les avantages fiscaux qu’ils ont obtenus.
Pendant 6, 9 ou 12 ans, vous pouvez louer. Pendant 5, 7 ou 10 ans, il ne peut pas louer.
Prenons le cas de parents qui achètent un studio flambant neuf dans une ville universitaire en prévision des études de leur aîné. Supposons que ces études se terminent dans 8 ans. Pendant au moins six ans, les parents devront louer.
Ils ne pourront pas utiliser le crédit d’impôt pour la septième année s’ils choisissent de louer, ce qui les obligera à rester dans une location jusqu’à la neuvième année.
Toutefois, il convient de souligner que le dispositif Pinel leur permet de louer à un proche parent, à condition que ce dernier respecte les conditions requises. Le locataire en place peut alors recevoir un préavis conformément au Code du logement.
